Dù nguồn cung bất động sản tăng mạnh trong thời gian gần đây, mặt bằng giá vẫn neo cao và chưa có dấu hiệu giảm sâu. Đây là thực tế đang diễn ra trên thị trường, phản ánh rõ sự thay đổi về cấu trúc cung – cầu, chi phí đầu vào và tâm lý nhà đầu tư.

Nguồn cung phục hồi mạnh sau giai đoạn trầm lắng

Từ năm 2023, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận sự phục hồi rõ nét về nguồn cung sau nhiều năm sụt giảm. Theo dữ liệu từ VARS IRE, tổng nguồn cung đã tăng mạnh từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới trong năm 2025 – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.

Sự gia tăng này đến từ việc tháo gỡ pháp lý cho nhiều dự án tồn đọng, đồng thời hàng loạt dự án mới được phê duyệt, đặc biệt tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Không chỉ tăng về số lượng, nguồn cung còn cải thiện về chất lượng với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích.

Thanh khoản giảm, thị trường chuyển sang trạng thái chọn lọc

Giai đoạn 2023–2025 từng chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu điều chỉnh.

• Lãi suất tăng
• Tâm lý người mua thận trọng
• Giao dịch tập trung vào sản phẩm chất lượng

Xu hướng đầu cơ, lướt sóng dần suy giảm, thay vào đó là đầu tư dài hạn và chọn lọc hơn.

Chi phí đầu vào tăng cao giữ mặt bằng giá

Chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn

Chi phí đất hiện chiếm khoảng 30–40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới.

• Khi giá đất tăng 20% → chi phí dự án tăng 6–8%
• Một số dự án phải chịu tiền sử dụng đất cao gấp 1,5–3 lần

Chi phí xây dựng và tài chính gia tăng

• Chi phí xây dựng tăng 8–12%
• Lãi suất tăng khoảng 2%
• Tổng chi phí dự án tăng thêm 1,6–2,7%

👉 Điều này khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán.

Doanh nghiệp ưu tiên kích cầu thay vì giảm giá

Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều doanh nghiệp chọn:

• Hỗ trợ lãi suất
• Giãn tiến độ thanh toán
• Tăng chiết khấu

Người mua có thể tham gia thị trường với vốn ban đầu chỉ từ 10–30%, nhưng giá niêm yết vẫn giữ cao.

Thị trường bước vào giai đoạn đầu tư thực chất

Thị trường hiện không còn phù hợp với đầu tư ngắn hạn.

Nhà đầu tư cần:

• Ưu tiên pháp lý minh bạch
• Chọn khu vực có hạ tầng phát triển
• Đánh giá khả năng khai thác thực tế

👉 Thời gian nắm giữ nên từ 3–5 năm, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính cao.

Kết luận

Dù nguồn cung tăng mạnh, giá bất động sản khó giảm sâu trong ngắn hạn do áp lực chi phí và sự thay đổi cấu trúc thị trường.

Thị trường đang bước vào giai đoạn ổn định và sàng lọc, nơi những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, kiểm soát dòng tiền tốt sẽ chiếm ưu thế.