Từ ngày 1/7/2026, quy định về thiết kế, thi công và quản lý nhà ở riêng lẻ có nhiều thay đổi đáng chú ý. Theo Nghị định 207, những công trình nhà ở có quy mô lớn hơn sẽ phải được thiết kế bởi tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định.
Nhà dưới 3 tầng mới được tự thiết kế nếu đáp ứng đủ điều kiện
Nghị định 207 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định rõ hơn trách nhiệm đối với nhà ở riêng lẻ.
Theo đó, chủ nhà chỉ được tự tổ chức thực hiện thiết kế khi công trình đồng thời đáp ứng 4 tiêu chí: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao không quá 12 m.
So với quy định trước đây, yêu cầu mới chặt chẽ hơn khi phải đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện trên.
Đối với nhà ở riêng lẻ có tầng hầm hoặc cao trên 3 tầng, hồ sơ thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn và kinh nghiệm thực hiện theo quy định pháp luật.
Riêng công trình từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.
Chủ nhà chịu trách nhiệm về an toàn trong quá trình thi công
Không chỉ siết yêu cầu về thiết kế, Nghị định 207 còn quy định trách nhiệm cụ thể của chủ sở hữu nhà ở trong quá trình xây dựng.
Chủ nhà phải lắp đặt biển báo công trình tại khu vực cổng ra vào, trong đó thể hiện đầy đủ thông tin theo quy định như họ tên, địa chỉ liên hệ và số điện thoại.
Đồng thời, chủ sở hữu phải tổ chức thi công, giám sát và chịu trách nhiệm về an toàn đối với công trình, các công trình lân cận cũng như môi trường trong suốt quá trình xây dựng.
Đối với trường hợp sửa chữa nhà kết hợp chuyển đổi công năng, việc thiết kế và thi công phải phù hợp với công năng mới, đồng thời tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật có liên quan.
Hồ sơ thiết kế giúp kiểm soát chất lượng và hạn chế rủi ro
Hồ sơ thiết kế xây dựng không chỉ phục vụ quá trình xin cấp giấy phép mà còn là cơ sở để kiểm soát công năng, kết cấu, chi phí và chất lượng công trình.
Theo chuyên gia trong ngành thì trước đây một số nhà riêng lẻ cao tầng, có nhiều căn hộ theo mô hình chung cư mini được quản lý và xây dựng tương tự nhà dân sinh thông thường. Điều này có thể gây áp lực lên hạ tầng đô thị, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đặc biệt về phòng cháy, chữa cháy.
Nên việc phân loại yêu cầu thiết kế dựa trên quy mô công trình sẽ góp phần khắc phục những bất cập này, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ nhà và chất lượng xây dựng.
Công nghệ được khuyến khích trong quản lý thi công
Một điểm đáng chú ý khác là Nghị định 207 định hướng tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý thi công xây dựng.
Chủ đầu tư và nhà thầu có thể thỏa thuận lựa chọn áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) trong quá trình triển khai. Đồng thời, các bên phải lập và lưu trữ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giao dịch điện tử theo quy định.
Những thay đổi này cho thấy quản lý nhà ở riêng lẻ đang được chuyển theo hướng chuyên nghiệp hơn, đặc biệt đối với các công trình có quy mô lớn, nhiều tầng hoặc có tầng hầm.
Từ ngày 1/7/2026, người dân có kế hoạch xây nhà cần xác định rõ quy mô công trình để biết mình có thuộc trường hợp được tự thiết kế hay bắt buộc phải thuê đơn vị, cá nhân có chuyên môn thực hiện hồ sơ thiết kế. Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu không chỉ giúp quá trình xây dựng thuận lợi mà còn góp phần bảo đảm an toàn và hạn chế các rủi ro pháp lý về sau.
